这轮调控的目的是让谁破产？

作者：戴欣明


戴欣明：“抑制炒家；行政干预需求就能温和抑制房价。市场化解决供给就能快速抑制房价暴涨。”

我们都知道房价按照市场经济来说，大概有三个方面来组成我们所说的房价：

第一，建造成本。这个大家应该很清楚了，现在明显建造成本已经远远脱离房价了，跟它几乎没有关系了。但是土地推高房价的作用已经非常明显了，一直有很多专家不认为土地能够推高房价，现在东莞地王也好、长沙新地王也好、深圳保税区新地王也好已经证明了这一点。我一直质疑土地最高价者得的政策。

第二点，稀缺因素。土地价值—地价、楼盘价值—景观、楼盘类型，比如公寓式、洋房式、别墅式。

第三方面，附加价值。这方面更多是一个品牌价值。房地产住宅项目本身没有品牌，但是房地产品牌才刚刚开始，就是我们所说的人文内涵；企业运营品牌；服务品牌。

本来房价就应该是这三个方面构成，但是，我一直强调这三个因素以外的因素才是决定房价的因素。即第四个因素： “政策导向”推高房价。

第四个因素是政策导向。政策导向已经造成深圳乃至中国的房价持续上涨，让炒房者有极大的生存空间，这部分我称为“灵异空间”，实际上这部分是很难掌握的，人为的因素太多。一段时间我们清楚看到所有政策导向都希望房价上涨，所以房价就会暴涨。

我一直强调要（行政干预）政策抑制需求，市场化解决供给。市场化解决需求的结果就是需求永远不能满足，已经被充分证明这是极其错误的。必须要在正确的政策指导之下需求才能被抑制，尤其是在市场经济初级阶段，市场失灵是必然的。用政策改变置业者预期，抑制炒房；抑制垄断企业过度发展；让更多的房地产开发企业、建筑公司实施房地产开发建设、鼓励各种形式的建房：市场化解决房地产建设问题。事实上我们国家的政策正好相反，还在鼓励垄断的形成，比如万科高价拍得东莞地王……

近来的调控是否看到了曙光哪？我认为：这次宏观调控的目的，最终让炒房者破产，或许这是政策的高明之处。同我一直强调的用民众的“心态：改变“房态”是一个道理，对需求预期进行主观及硬性控制，就是对需求的控制，让炒家失去炒房获得暴利的空间。而不是让真正的置业者破产。同时政策还埋了个“伏笔”，会炒房的也不会破产，只有那些不会炒房的，接了一个本想炒的房，却是高价位的，最终烂在手里。

上周，一些措施让深圳中介公司50％进入停业状态，二手楼交易新版合同的实施，也让中介受到了重创；只要政策得力，这就是必然结果。我们也看到用政策斩断炒房者的资金链，房贷紧缩，部分新开楼盘销售自然疲软。东莞也开始出现买房容易卖房难的苗头。

建设部也提出，房价涨幅未获有效控制将问责当地领导，我担心的是你能问责吗？



戴欣明

2007年8月5日

（本评述为戴欣明在2007年7月28日东莞演讲直播稿的深化解释）