[讨论]10月12号业主与开发商交流纪要（欢迎大家讨论）
2008-10-14 16:16:00
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因合同规定交房日期即将到来，2008年10月12日部分山语城业主通过QQ群交流约定一起去看房，同时准备就以前发现的一些基本上所有业主共同关心的问题与开发商交流。
上午十点多，山语城售楼部，到现场的大概三四十位业主。因现场售楼人员对我们提出的问题不能回答，在看过房后业主要求与开发商代表交流。因业主人员过多，售楼部提出由业主选派十位代表上二楼与开发商代表交流。十一点多，十位代表来到售楼部二楼会议室与开发商代表进行了大约一个半小时的谈判。下面就谈判类容整理如下。
一、4号栋前面门球场的问题。
业主意见：此前我们并不知道此处是建门球场，我们觉得开发商在做规划时应该与业主交流。门球场表面材质我们现在不知道是怎样的，如果是用水泥地面，在以后的使用过程中肯定会引起很大的扬尘。在打门球的过程中肯定会有很大的噪音。而且4号栋和1号栋就是最靠芙蓉路和秀峰大道的，本来噪音和灰尘就是最多的。尤其对于底下没有隔离层的4号栋的一层住户来说，门球场就在卧室和客厅的窗户底下，面对一片黄沙，一旦起风将是黄沙满屋。门球是一项老人才玩的运动，就目前我们了解的情况来说买山语城的业主已年轻人居多，并且在我们所熟悉的老人立面也没有几个会去打门球的，所以这个门球场建在这里对于我们业主来说是很不合理的，不但没有实用价值，而且占用了绿化空间。我们在售楼部的沙盘上看到的这个位置可是一片绿色的海洋，要是建成门球场的话将来就是黄沙弥漫的天空了。要是我以前知道这个位置是建门球场的话我们不会选择这一栋，甚至不会选择山语城。因此我们要求将门球场取消，建议改成绿化或健身器材用地、篮球场、羽毛球场等，如果整体设计要建门球场的话你可以建到还没有开始出售的二期、三期的地方去，那样的话你可以先告诉人家有门球场的设计，让他自己选择买还是不买。
开发商回应：此处建门球场是来源于我们整个小区的整体规划，在我们整个小区的规划中有健身器材，篮球场，网球场等的设计，门球场的设立是出于各种健身场地多样性的考虑。本小区有1500多户，也会有很多老人，也会有人喜欢打门球。
PS: 这可能是一个整体规划设计的东西，但开发商应该与业主交流，现在既然业主提出更改要求，我建议将门球场更改位置，并且就目前施工进度情况来看，门球场改建成其他场地是不受影响的。改绿化的话，直接填土、植树、种草就行；改健身器材场地的话，做几个区域，地上铺上胶垫，装上器材就好了；改篮球场、羽毛球场就更容易了。
4栋和1栋之间的门球场
二、小区内道路路面问题。
业主意见：从我们接受的信息来说，我们的小区一直是作为一个高档小区来定位的，而环顾长沙所有大大小小的居民小区，包括经济适用房，甚至七八十年代建立的单位住宅，还有哪个小区内的道路是水泥路面的。这样的道路跟高档小区这个定位是很不协调的。整个小区的交通规划中并没有做人车分流，水泥路面是很容易引起灰尘的，而且路面噪音比柏油路面要大。以后我们生活的时候，在外面散散步，不但要受到汽车尾气的污染，还要受到更多灰尘及噪音的污染。目前长沙空气污染中百分之九十的污染是来自于小于10微米的可吸入颗粒，也就是地面扬尘的污染。还有就是在雨雪天气汽车在水泥路面上要比在柏油路面上更容易打滑。
开发商回应：路面用水泥路面是处于成本的考虑。
PS: 出于成本考虑你定位高档楼盘干什么，一块四毛八的物业管理费是住水泥路面小区的吗？均价三千多买在这个位置的房子就是水泥路面的吗？何来高档可言。开发商你既然把小区地位成高档小区，你就要说到做到，不然你以后的二期、三期怎么好卖。
就目前施工情况来看，虽然水泥路面已经成型，但根据路缘石的高度来看，在水泥路面上再加铺一层沥青应该是完全没有问题的。根据<<城市道路设计规范>>(CJJ 37-90) 第４．９．１条规定：缘石宜高出路面边缘１０～２０ｍｍ。在现在路面的基础上加铺3-5厘米厚的沥青路面是完全没有问题的，各停车位，残疾人坡道入口的接口部位也是很好处理的。
水泥路面
三、房屋内次卫生间预留大便器位的问题
业主意见：次卫生间内预留的大便器位只能安装座便器，这对于我们日后的使用有很大的影响。根据我们的生活习惯次卫生间是肯定不习惯使用座便器的，这是一个生活习惯的问题，这些习惯要我们年轻人改的话经过一段时间适用，也许会有一小部分人能勉强改过来。但是对于老人来说，他们蹲了大半辈子，现在要他座他怎么拉得出来。前面你们建门球场说是考虑老人生活方便，可在这一点上面你们有怎么没有考虑老人了呢。而且做成蹲便器方式的我可以有选择，既可以安蹲式的也可以按座式的。
开发商回应：中铁是北方的企业，北方人习惯使用座便器。而后开发商又将问题抛回来，这个现在已经这样了，能改吗？
PS： 这点是开发商完全出于成本考虑，建成蹲便器安装方式要增加卫生间梁的高度，施工方式也复杂些。但目前长沙市95%以上的楼盘的次卫生间都是设置成蹲便器位的。更重要的一点是次卫生间大便器下水管下面是没有存水弯的，也就是说如果住户要安装蹲便器的话就要安装带存水弯的蹲便器，那样就至少要砌一个250mm以上高的台子来安装蹲便器，做两级踏步上去。这一点对于小孩和老人来说是很残酷的。
要是改建的话并不是不可能的，只是工程确实会比较大。根据现有的结构不同施工方式也有不同，可以将需要加梁的地方挫空在剪力墙上采用植筋的方法加梁及板。施工确实会比较麻烦，但并不是不能改。施工方法开发商也肯定比我们懂的更多。
次卫地面预留大便器位 大便器下水位没有存水弯，洗脸盆下水也没有
四、绿化中使用枣树及缺少乔木的问题
业主意见：我们发现我们小区的绿化中种有枣树，枣树是一种落叶乔木，一到秋冬季节就会落叶变成一颗关突突的树干，而且很容易生虫，招惹黄蜂等昆虫，对今后的生活会造成一定的影响。并且就目前施工情况来看，我们小区的绿化植物的选择中高大的乔木很少，大部分都是灌木或较小的乔木，而且绿化面积比沙盘上的要小很多很多。
开发商回应：此处好像没有听到回应。
PS： 我觉得应该尽量增加绿化面积多种点高大一点的常绿乔木，不然怎么对的起你浅山城市的广告宣传。
12号看到的黄土高坡，希望18号去的时候能变个样
五、进户电线线径太小的问题
业主意见：我们发现我们的房子进户电线的线径是6平方毫米的，这样的线径太小了，一般三房的房子每间房一台空调的话就有将近六七个千瓦，再加上厨房卫生间的电器，电视，电脑，照明灯具等电器，一户总功率将近十千瓦，还不算卫生间用即热式电热水器的。
开发商回应：电线是根据相关规范设计的。
PS: 据我个人了解线径的算法是这样的，1平方毫米的铜线设计是通过4安培的电流，1安培的电流在220伏的电压下做功是220瓦。那么6平方毫米的电线所能承受的功率就是5280瓦。一般三房的房子，客厅空调3.5千瓦，三个房间1.2*3=3.6千瓦，明显很不够，要是主卫打算使用即热式电热水器的话，光热水器就有7个千瓦以上了，根本不能使用。目前长沙新建的房屋一般进户线基本都是10平方毫米的，包括安置房。
这个问题是很严重的，直接影响以后的生活。要改的话也应该不是很困难，将电线更换重新穿就是的。
六、两房的户型16楼阳台没有顶的问题
我好像记得，没有顶的阳台是不计算面积的。
房屋建筑面积测算的规定 《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）（摘要）
三、不计算建筑面积的范围
1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3、房屋之间无上盖的架空通廊。
4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
七、雨水排水管直接排在散水上
业主意见：我们发现有部分下水管的开口是直接排在地面上的，这对我们以后生活有一定的影响。下雨天屋面雨水直接排在地上会形成很大的地面水流，还有就是排水管会有一定的臭气。
开发商回应：排水管根据相关规范设计的，而且是雨水管，不会有臭气。
PS： 雨水管在设计上是否允许直接排在地面上我不清楚，但水管伸入地面加个弯头引入明沟或雨水井应该不是什么很难的事情。作为高档小区，希望开发商能尽量把握好这些细节问题。
八、部分一层厨房煤气管道占用使用面积的问题
业主意见：我们发现有部分一层房屋的煤气管道在厨房里占用了相当多的空间。本来厨房就小，这样以来实用面积就更小了。
开发商回应：煤气管道是专业公司安装的。
九、入户门装反的问题
业主意见：我们发现118平的三房和两房户型的入户门门页装反了，门铃的按钮在里面，喇叭在外面。而且门是朝内开的，直接影响了房屋内的使用面积，尤其是对于两房的户型来说，客、餐厅面积本来就很小，这样一来客、餐厅就很不好使用了。因为118平的入户门朝外开会影响过道的使用，而两房户型的门朝外开的话是不会影响的，可否将两房户型的门改成朝外开的。
开发商回应：房屋门的开向是根据设计来的，因为这两套房子的门隔得很近，如果做成朝外开的话会影响过道的使用，而且两张门会碰到一起去。
PS： 首先在设计上就有问题，在设计的时候卫生么没有考虑到开门的问题呢，这样开门肯定是影响了房屋内的使用问题，而且也不利于消防需要，虽然这点在消防要求上也许没有做要求，但是入户门既然是防火门，那么就应该朝外开才符合道理。而且你们装上去的门原来也是朝外开的，不然怎么会门铃按钮在立面，喇叭在外面，门的标示又在立面。按钮在里面还要门铃干什么。
户型建筑已经建成这样了，118平的门朝外开的话确实会影响过道，除非使用能开180度的门，就可以将门开到靠墙的位置。要更改的话我建议将两房户型的改过来应该还是没有很大问题的.
入户门的门铃按钮和标示牌实在室内的，可能是山语城首创
十一、一层的花园没有预留冷水接口位
开发商的意思是根据合同规定户内我们只留了厨房和卫生间以及生活阳台的冷水接口位，对于花园的接水需由业主自己走管子。但公共绿化部分我们是留有浇水水管的。
十二、部分房屋暗敷水管外漏
部分房屋地面暗敷水管有外露现象，这点开发商答应整改。
十三、部分房屋地面找平高度超过阳台门框高度
开发商认为这是一个建筑通病，因业主要求不同无法统一高度。
PS: 我个人认为不管以后业主用什么地面饰面材料，地面高度是不应爱高于门框高度的。现在地面材料中地砖和实木地板要求的是40-50毫米，复合地板有12毫米厚的有8毫米厚的。我认为开发商应该按最常用的地砖方式来预留高度。
十四、两方户型木门的问题
开发商认为是按设计制作的。
十五、阳台可不可以封闭
开发商的大夫是不可以封闭。
十六、小区监控问题
这一条在我们的合同的附件三 装饰、设备标准 的第三大点第7条里些得很明确。“小区主要路口设置摄像监控系统”。如果我们收房的时候没有装好的话就是开发商没有达到交房要求。
十七、小区配套设施，学校，超市等未到位
开发商认为学校在建。但我们在买房的时候售楼部的承诺是一期所有房屋一期交房，这其中肯定包括学校和其他配套设施。
十八、推拉门未装纱门的问题
十九、两房户型的卫生间窗户开向问题
这是沙盘上我们美丽的家园.........
因本人并没有参加谈判，如有不详实之处，敬请谅解。同时感谢参加谈判的业主代表为我们共同利益而做出的努力。
写了这么多，发现了这么多问题。是不是我们就一定要和开发商作对呢。我想不是的，我们只是在维护我们的切身利益，我们并不希望能把开发商搞成什么样子，我们只是想要得到我们应该得到的。其实我们更希望山语城能做起来，能做强大，做出名气，只有这样才会有更多的人去买山的房子，人多了小区才会成熟，居住才会更方便。
十、信箱是放在室外的可否移入室内
这点开发商承诺交房之前会搬进去。