半山千叶

毗邻五四路商务区，由塔头路、福新路、福马路三条路自西向东贯穿组成，作为晋安区地段最好、配套设施最齐全的地带，晋安中心可谓“寸土寸金”，不少颇有实力开发商坐镇于此，其楼价上升速度也异常迅猛。尽管如此，这个区域却一直面临着“不像市中心”的尴尬，由于其商业环境始终处于“没有发挥出地段潜力”的状态，因此，有业内人士提醒，随着前段时间行政中心东移传闻的热炒，这里的房价已经出现些许泡沫。

二手房供大于求 一手房价格偏高

　　“福州的房价大体上呈现由市中心向四周逐级下降的梯状分布，而这一带的房价处于这个阶梯较中心的位置，因此一直居高不下。”晋新房产中介公司吴经理告诉记者，这个片区一手房均价大概在7000-8000元/平方米，仅比东街口区域少300-400元/平方米；次新房价格大概在6500元/平方米，而九十年代旧房的价格则在4500元/平方米左右。目前，这一带的新项目有福晟钱隆首府二期（2、5、6号楼王），均价9000多元/平方米；3月31日开盘的汇诚·和源居二期（1、2、3号楼），均价7000多元/平方米；将于近期开盘的君临晋安商业中心均价则为6800元/平方米。
　　“该区域的房价相较于其他板块来说算高的。”吴经理通过对比分析表示，“被业界普遍看好的五四北、金山板块目前楼盘均价都在5000元/平方米左右，要比这里低上2000多元/平方米，而五四路板块也仅比这里高出1000多元/平方米。另外，这里的二手房价格与杨桥路板块的价格比较接近。”
　　然而，一些业内人士指出，在该区域楼市火热的背后，二手房“有价无市”的迹象早已显现。
　　福州双安房产有限公司总经理郑爱新表示，从一手房与次新房价格对比情况来看，福州其他板块的楼盘都有一个共同特点：次新房的价格基本上与一手房相近，甚至在个别楼盘中次新房的价格超过一手房。但在晋安中心这一带，二手房价格却要比一手房低1000元/平方米左右。“之所以不能与一手房站在同一价位平台上是因为该区域二手房市场已经出现了供过于求的现象，需求量较少，二手房源过剩，从而压制了二手房价格的上升。”郑爱新进一步指出：“造成二手房供过于求的原因主要是投资客对于目前过高房价的担忧，纷纷选择抛盘。而二手房源充足，很大一部分就是这一带房子‘有价无市’现象的反应。”
　　对此，位于福马路好房网中介公司的一名工作人员告诉记者，从近两个月的情况看，该区域二手房供应量“稳中有进”。而福马路的麦田房产中介公司、诚业房产中介公司，福新中路的晋新房产中介公司的有关人士也向记者证实了这样的说法。“这边的二手房不好卖，我认为主要还是均价有点高。”福马路的麦田房产工作人员薛挺亦向记者坦言。

商业氛围不浓 生意很难做大

　　记者从东街口沿东大路一路向东，感受到沿路的商业氛围逐渐淡化；沿塔头路往南行，穿过福新中路、福马路，记者明显感到尽管这里楼盘鳞次栉比，但却没有呈现出市中心应有的繁华。
　　“这一带一手房均价仅比东街口低几百元/平方米，但其商业氛围却大大逊于后者。”佳乐福房产的洪经理表示，“目前福州的购物中心还是在东街口，而福马路、福新路一带除了建材市场颇具规模外，整体商业氛围比较淡薄，尚未发挥出它应有的地段优势。”在洪经理看来，造成商业气氛不浓的原因主要是人口密集度不够，且鲜见商业街或大型商场。此外，“这一带的购房群体主要是附近的商人、都市白领阶层，以及一些公务员，但是这一群体的主要消费地却是在其他区域。”洪经理表示，高房价必然引来众多高端消费群体，但他们却基本不在这一带消费，这从另一个角度反映了该区域商业氛围的冷淡。
　　据洪经理介绍，目前福新路一带的商铺价格在10000元/平方米左右，福马路则在8000元/平方米左右，而这一价位在洪经理看来“并没有达到市中心地段应有的水平”。
　　“我在连江路上开陶瓷店，但生意一直不够红火，主要原因是这里没有成规模的大商家，虽然其他各方面的条件都很成熟，但生意还是很难做大。”连江路一建材经销商这样无奈地表示。

价值回归，期待商业氛围引导

　　在业内人士看来，由于住宅市场的需求刚性，房价难以明显回落，但可以肯定的是，由于目前楼市已经出现泡沫，加之国家宏观调控的不断加强，房价的上涨空间有限。在此情况下，要想实现该区域住宅的价值回归，只有依靠商业氛围的进一步提升。在吴经理看来，该区域楼盘众多，楼盘类型主要是商住两用的高层、小高层，因而商业氛围对该区域的发展有着重要的意义。
　　“区域地段较好，交通也便利，也有政府政策支持，其最大的不足就在于商业配套不够，商圈过小，难以聚齐足够的人流、物流、商流等。”吴经理对记者说道，商业氛围的提升可以有效防止该区域消费者外流，并吸引其它区域的人群来这里从事商业经营，从而提升楼市价值，使楼市价格与价值相吻合。
　　晋安区委一工作人员向记者表示，福州市东街口一带的商业已逐渐饱和，而随着大型卖场逐渐引入晋安区中心地带，该区域完全有可能形成与东街口规模相类似的商圈。目前君临晋安商业中心即将在这一带开盘，而这里的建材市场已经颇具规模，不久后百安居也将入驻此地。业内人士表示，这些硬件加上便利的交通体系，足以在这一带形成一个大型的建材销售中心。
　　商业氛围“功课”一旦补足，该区域的地段优势将逐步显现，由此将带来更多的实际消费需求，其楼市价值的回归是可以预见的。■

楼主住金山?那有多少空房不是秘密.呵呵发展应该向前看,鄙视用脚后跟看问题的人